Abrechnungsfrist für Betriebskosten

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB haben Vermieter jährlich über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Dabei sind sie nach dem Gesetz verpflichtet, die Abrechnung bis spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen. Hält der Vermieter sich nicht daran, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Es sei denn, er ist für die verspätete Abrechnung nicht verantwortlich (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Das heißt, daß Abrechnungen für das Jahr 2004, die erst jetzt erteilt werden, keine Nachforderungsansprüche mehr begründen können. Viele Vermieter versuchen deshalb kurz vor dem Jahresende irgendeine Abrechnung zu erteilen, korrigieren diese dann in Ruhe im neuen Jahr und verlangen dann unter Umständen eine noch höhere Nachforderung als zunächst schon gefordert.

Mit einem solchen Fall hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 17.11.2004 (Az. VIII ZR 115/04) auseinanderzusetzen gehabt. Dort hatte ein Vermieter in der Abrechnung einen anderen als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel verwendet, nachdem die Gesamtkosten des Hauses auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist korrigierte der Vermieter die Abrechnung durch Verwendung des richtigen Umlageschlüssels und verlangte die sich ergebende höhere Nachforderung.

Damit drang er nicht durch. Immerhin erkannte der BGH ihm überhaupt eine Nachforderung zu. In der rechtswissenschaftlichen Literatur wurde bestritten, daß bei Verwendung eines fehlerhaften Umlageschlüssels überhaupt eine formell korrekte Abrechnung vorliegt. Der BGH hat nun verbindlich entschieden, daß dies der Fall ist. Allerdings ist die Abrechnung materiell fehlerhaft. Materielle Fehler können und müssen noch korrigiert werden. Mieter sind allerdings davor geschützt, durch die Fehlerkorrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten höhere Nachforderungen leisten zu müssen. Der BGH hat entschieden, daß der Vermieter auf den ursprünglichen Nachforderungsbetrag beschränkt ist. Dies gilt dann nicht, wenn die zwölf Monate der Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen sind. Dann kann der Vermieter auch höhere Nachforderungsansprüche erfolgreich geltend machen.

Es ist also genau zu prüfen, welche Ansprüche der Vermieter hat und welche als unberechtigt zurückzuweisen sind. Hierbei hilft Ihnen im Zweifelsfall ein mietrechtlich versierter Anwalt weiter.

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