Befristeter Mietvertrag - vorzeitige Beendigung möglich?

Nicht selten schließen Mieter einen auf viele Jahre befristeten Mietvertrag über Wohnraum. Waren die Lebensumstände eben noch gesichert und die Mietzahlung erschien realisierbar, kann schon bald eine Situation eintreten, in der die Mietzahlung unmöglich wird. Eine Trennung vom Partner, der Verlust oder der Wechsel des Arbeitsplatzes: alles Umstände, die ein Festhalten am befristeten Mietvertrag für den Mieter schmerzlich machen. Was aber tun, wenn der Vermieter auf die Einhaltung der Befristung besteht? Einfach ausziehen und die Mietzahlung einstellen, ist gefährlich. Der Vermieter wird die Miete klageweise geltend machen. So zahlt man unter Umständen für eine Wohnung, in der man nicht mehr wohnt, denn Verträge sind grundsätzlich einzuhalten.

Ob trotzdem ein vorzeitiger Ausstieg aus einem befristeten Mietvertrag möglich ist, sollte von einem mietrechtlich versierten Rechtsanwalt geprüft werden. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten und Strategien, die im konkreten Einzelfall auf ihre Anwendbarkeit überprüft werden müssen.

Befristete Mietverträge für länger als ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden. Nicht selten werden die Formvorschriften aber verletzt. Dann gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB. Besonders wenn noch wesentliche Nachträge zum Mietvertrag vereinbart werden, fehlt es oft an der g e s e t z l i c h e n Schriftform, weil dafür gegebenenfalls ein bloßer Austausch von Schriftstücken nicht ausreichend ist. Hier ist im Einzelfall genau zu prüfen.

Es gibt weiter die Möglichkeit, den Mietvertrag aufzuheben, wenn der Mieter einen Nachmieter stellen kann, der in das Mietverhältnis eintritt. Allerdings kann der Vermieter einen Nachmieter aus wichtigem Grund ablehnen. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob das zu Recht geschieht. Lehnt der Vermieter einen Nachmieter ohne wichtigen Grund ab, kann auch der befristete Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist (im Regelfall drei Monate) gekündigt werden.

Auch die Untervermietung kommt zur Minderung der wirtschaftlichen Belastung in Frage. Der Vermieter kann Untervermietung nur ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt. Bei pauschaler Ablehnung der Untervermietung durch den Vermieter ist auch hier eventuell die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich.

Anwaltlicher Rat hilft Ihnen, Ihre Aussichten und Risiken in einem solchen Fall zu beurteilen. Die Beratungskosten rechnen sich, wenn eine erfolgreiche Strategie zur vorzeitigen Vertragsbeendigung aufgezeigt werden kann. Sie sind auch dann sinnvoll ausgegeben, wenn der Anwalt Ihnen nur die Grenzen Ihrer Möglichkeiten aufzeigen kann, weil Sie sich so eventuell einen teureren Mietschuldenprozeß ersparen.

(erschienen in Brandenburger Wochenblatt am 24.09.2003)

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