Der Hauswart in der Betriebskostenabrechnung

Mehr und mehr Vermieter gehen dazu über in ihren Mietobjekten die Tätigkeit eines Hauswarts anzubieten. Dieser hält das Objekt in Schuß, übergibt und übernimmt Wohnungen, erledigt kleine Reparaturen und z.B. die Grünanlagenpflege, wie Rasen mähen.

Dieser Service kostet den Vermieter Geld. Er wird daher versuchen, sich die Kosten, wenn möglich, vom Mieter zurückzuholen. Die Betriebskostenabrechnung bietet Gelegenheit hierzu. Allerdings sind hierbei die Vorgaben des Gesetzgebers zu beachten. Nicht alle Kosten des Hauswarts können in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Mit dem 01.01.2004 ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Kraft getreten und ersetzt und ergänzt die früheren Regelungen in der Zweiten Berechnungsverordnung.

In § 2 Nr. 14 BetrKV ist geregelt, welche Beträge für den Hauswart als Betriebskosten umgelegt werden können. Dazu "gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft."

In der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter darzustellen, welchen Anteil seiner Arbeitszeit der Hauswart mit Tätigkeiten verbringt, die auch tatsächlich auf die Betriebskosten umlegbar sind. Nicht abgerechnet werden dürfen beispielsweise Zeiten, in denen der Hauswart Reparaturen ausführt, weil das Instandhaltung ist. Auch die übergaben und übernahme von Wohnungen bei Ein- und Auszügen können nicht als Betriebskosten abgerechnet werden, weil dies Tätigkeiten der Hausverwaltung sind.

Die umlagefähigen Kosten werden ermittelt, in dem von den Gesamtkosten des Hauswarts die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Um deren Umfang festzustellen, sollte der Vermieter am besten Stundenlisten für den Hauswart führen. Hiermit kann am leichtesten die jeweilige Tätigkeit des Hauswarts nachvollzogen werden. Gibt es keine Stundenlisten müssen die Anteile geschätzt werden. Dies ist sachgerecht nur möglich, wenn die Leistungsbeschreibung im Vertrag mit dem Hauswart herangezogen wird. Vermieter sollten also diese Leistungsbeschreibung so genau wie möglich formulieren. Denn im Streitfall ist es ihre Aufgabe, nachvollziehbar darzulegen, welche Kosten auf den Mieter umlegbar sind. Zweifel gehen zu ihren Lasten.

übrigens dürfen Kosten für Tätigkeiten des Hauswarts nicht noch einmal in anderen Punkten der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Z.B., der Hauswart mäht den Rasen. Dann darf in der Position Grünanlagenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV) nicht nochmals Rasen mähen abgerechnet werden.

Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung deshalb genau prüfen und rechtzeitig Einwendungen erheben, wenn diese berechtigt sind. überhöhte Hauswartkosten sind leider nicht selten. Der Vermieter sollte dann zur korrekten, nachvollziehbaren Abrechnung aufgefordert werden. Nachforderungen sollten, wenn überhaupt, bis zur korrekten Betriebskostenabrechnung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung erbracht werden.

Sinnvoll ist es die Abrechnung ggfs. vom Mieterverein oder einem mietrechtlich versierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die hierfür aufgewandten Kosten sollten auch unter dem Gesichtspunkt betrachtet werden, daß nicht nur die geltend gemachte Nachforderung u.U. abgewehrt werden kann, sondern langfristig auf eine korrekte Betriebskostenabrechnung hingewirkt wird.

(erschienen in Brandenburger Wochenblatt am 28.01.2004)

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