Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietzahlungsrückstand

Immer wieder kündigen Vermieter Mietverhältnisse fristlos, weil Mieter nicht oder nicht pünktlich ihre Miete bezahlen.

Oftmals sind Mieter dann überrascht, daß sie die Wohnung räumen sollen. Die Gründe für die Nichtzahlung der Miete sind vielfältig. Selbst wenn sie unter Umständen verständlich sind, wenn der Arbeitgeber z.B. den Lohn nicht zahlt, muß der Vermieter darauf keine Rücksicht nehmen.

Er hat meist den vertraglich vereinbarten Anspruch auf Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag des Monats. Hieran sollten sich Mieter halten.

Der Vermieter kann gemäß § 543 BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Binnen fünf Wochen, also sehr schnell, kann ein Mietrückstand auflaufen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt: im ersten Monat wird die Miete nicht gezahlt und im zweiten Monat u.U. nur zu spät. Reagiert der Vermieter schnell, kann dem Mieter bereits vor dem 10. des zweiten Monats die fristlose Kündigung ins Haus geflattert sein. Auch wenn die Miete an zwei Terminen jeweils nur teilweise gezahlt wird, kann die fristlose Kündigung drohen, weil der Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete ausreicht. Das ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB der Fall, wenn der gesamte Rückstand den Betrag einer Monatsmiete übersteigt.

Auch eine ständige unpünktliche Mietzahlung kann Grund für eine fristlose Kündigung sein, hat das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden (Urteil vom 10.12.2002, 17 U 97/02): "Ist der Vermieter wegen eigener laufender Verbindlichkeiten auf pünktliche Zahlung angewiesen oder kommt es schlicht aufgrund mangelnder Zahlungsmoral des Mieters fortlaufend zu unpünktlichen Mietzahlungen, so können diese Gründe für eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter sprechen."

Um die fristlose Kündigung nicht zu riskieren, ist also auf regelmäßige pünktliche Mietzahlung zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu achten. Dabei geht die Rechtsprechung davon aus, daß das Geld zum Zahltag beim Vermieter sein muß. Es reicht also nicht aus, erst an diesem Tag die überweisung abzuschicken oder einen Verrechnungsscheck auszustellen.

Letzter Ausweg, wenn der Vermieter doch zu Recht fristlos gekündigt hat: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen hat. Allerdings kann der Mieter diese Privilegierung nur erlangen, wenn er nicht innerhalb von zwei Jahren vor der Kündigung schon einmal diesen Weg beschritten hat.

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