Kündigungsverbot für Mieter im Wohnraummietrecht

Eine seit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 umstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden: Vermieter und Mieter können wirksam vereinbaren, daß der Mieter bis zu mehreren Jahren das Mietverhältnis nicht kündigen darf (BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03, siehe www.bundesgerichtshof.de).

Üblich sind Klauseln, wonach der Mieter fünf Jahre nach Mietbeginn erstmals kündigen darf. Mieter werden auf diese Weise für lange Zeit an die gemietete Wohnung gebunden. Vermieter möchten dies oft, wenn die Wohnung mit hohen Kosten nach den Wünschen des Mieters hergerichtet wurde. Dieses Geld wäre verloren, wenn der Mieter nach kurzer Zeit auszieht und neue Mieter andere Wünsche haben.

Mit der Mietrechtsreform hatte der Gesetzgeber aber die Mieterrechte gestärkt. Er legte fest, daß Mieter Wohnraum mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen können, § 573c Abs. 1 BGB. Abweichende Vereinbarungen seien unwirksam, § 573c Abs. 4 BGB. Damit sollten Mobilität und Flexibilität der Mieter, z.B. bei der Arbeitssuche, verbessert werden. Parallel dazu hatte der Gesetzgeber Wohnraummietverträge für unzulässig erklärt, die ohne einen gesetzlich bestimmten Grund befristet werden.

Der BGH hat nun festgestellt, daß diese Regelungen durch ein Ausschluß des Kündigungsrechtes für eine bestimmte Zeit nicht verletzt werden. Die Entscheidung ist zwar unter Fachleuten umstritten. Der BGH setzt für die Rechtsprechung aber die Maßstäbe.

Mieter sollten sich also gut überlegen, ob sie sicher sein können, auf viele Jahre nicht umziehen zu müssen, ehe sie eine solche Klausel zum Kündigungsausschluß in ihren Mietvertrag aufnehmen.

Im übrigen hat der BGH nicht darüber entschieden, ob eine solche Klausel in vorformulierten Verträgen des Vermieters zulässig wäre, da es sich hier um eine individuelle Abrede handelte.

Gegebenenfalls sollte sich daher Mieter anwaltlich beraten lassen, zu welchen Folgen eine solche Klausel in einem Mietvertragsangebot führt. Wer sich frühzeitig beraten läßt, zahlt nachher unter Umständen nicht jahrelang für eine ungenutzte Wohnung.

Auch Vermieter, die einem Mieter ein solches Angebot machen möchten, sollten sich beraten lassen. Wenn ihnen das Vertragsangebot als allgemeine Geschäftsbedingung ausgelegt wird, könnte die Beurteilung durch den BGH anders ausfallen. Hier besteht noch keine endgültige Rechtssicherheit, so daß fachlicher Rat gefragt ist.

(erschienen in Brandenburger Wochenblatt am 28.04.2004)

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