Kündigungsausschluß in Wohraummietverträgen durch AGB

Bereits vor einiger Zeit wurde an dieser Stelle dargelegt, daß der Bundesgerichtshof (BGH) es für zulässig hält, daß Vermieter und Mieter von Wohnraum eine individuelle Vereinbarung darüber treffen können, daß das Kündigungsrecht für einen gewissen Zeitraum gegenseitig ausgeschlossen wird. Beide Vertragspartner können vor Ablauf dieser Zeit dann keine wirksame Kündigung des Mietvertrags aussprechen. Der BGH hielt in seiner Entscheidung vom 22.12.2003 einen Kündigungsausschluß für fünf Jahre für zulässig (Az. VIII ZR 81/03).

Unbeantwortet geblieben war die Frage, ob ein solcher Kündigungsausschluß auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) formuliert sein darf. Wenn Vermieter immer das gleiche Vertragsformular verwenden, handelt es sich um AGB, die besonderen gesetzlichen Bestimmungen zum Verbraucherschutz unterliegen.

Der BGH hat im letzten Jahr in mehreren Entscheidungen zu der vormals offen gebliebenen Frage Stellung genommen.

In zwei Entscheidungen hat der BGH einen gegenseitigen Kündigungsausschluß für Mieter und Vermieter in AGB für die Zeit von etwas über einem Jahr für zulässig gehalten. In dem der weitreichendsten Entscheidung vom 30.06.2004 (Az. VIII ZR 379/03) zugrundeliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter vorgelegten Formular vereinbart, gegenseitig für zwei Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten zu wollen.

Auch das hat der BGH für zulässig gehalten. Eine solche Klausel würde den Mieter nicht unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sein, wenn der Kündigungsausschluß für beide Vertragsparteien gelte. Das war der Fall. Im übrigen verwies der BGH auf seine Entscheidung zur individuellen Vereinbarung.

Urteile, die einen längeren Kündigungsausschluß zum Gegenstand haben, sind soweit ersichtlich noch nicht ergangen. Aufgrund der Argumentation des BGH ist aber zu erwarten, daß auch Vereinbarungen über einen längeren Kündigungsausschluß bis zu fünf Jahren für wirksam gehalten werden dürften.

Sollten Sie im konkreten Einzelfall von einer solchen Klausel betroffen sein, sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden. Ihr Anwalt wird das Mietverhältnis nicht nur anhand dieser Frage beurteilen und mit Ihnen gemeinsam versuchen, eine Problemlösung zu erarbeiten.

(siehe auch www.rechtsanwalt-osterburg.de/kuendigungsverzicht.html)

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