Wie hoch kann die Miete steigen?

In guten Wohnlagen versuchen Vermieter oft, die vertraglich vereinbarte Miete zu erhöhen. Sie versprechen sich davon eine erhöhte Rentabilität des Objekts. Dazu können sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 ff. BGB erhöhen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann in Brandenburg an der Havel dem Mietspiegel 2002 entnommen werden, den die Stadtverwaltung aufgestellt hat. Den Mietspiegel können Sie z.B. unter http://www.stadt-brandenburg.de finden. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen alternativ aber auch auf drei genau zu benennende Vergleichswohnungen stützen.

Einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen muß der Mieter zustimmen. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Notfalls wird der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen müssen. Die Berechtigung der Mieterhöhung sollte daher genau geprüft werden. Ein Rechtsstreit kann für beide Seiten teuer werden.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhung darf dabei erst 15 Monate danach wirksam werden, § 558 Abs. 1 BGB. Zwischen Erklärung und neuer Zahlung liegen daher mindestens drei Monate. Allerdings bleiben bei den Fristen Erhöhungen wegen Modernisierung sowie Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlung unberücksichtigt.

Zur überprüfung der verlangten Miete ist die Wohnung im Mietspiegel nach Alter, Wohnlage und Ausstattung (Wohnwert) einzuordnen. Sodann kann der Mittelbetrag und die Spanne der Vergleichsmieten abgelesen werden.

Aus diesem Rahmen kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen stellen. Der Vermieter muß insbesondere dann sein Mieterhöhungsverlangen gut begründen, wenn er eine Miete über dem Mittelwert oder gar den Höchstwert der Spanne verlangt. Der Vermieter muß benennen, welche besonderen, wohnwerterhöhenden Merkmale der Wohnung ein übersteigen des Mittelwertes rechtfertigen. Will der Vermieter eine Miete an der Obergrenze der Mietspiegelspanne erzielen, muß die Wohnung gegenüber den Wohnungen in der gleichen Kategorie einen höheren Wohnwert haben. Auf Wohnungen aus geringeren Kategorien kommt es nicht an.

Sollten Sie Bedenken haben, ob die Mieterhöhung, die Sie erhalten haben oder die Sie erstellen wollen, den gesetzlichen Anforderungen genügt, ist es ratsam, sich fachlich kompetent beraten zu lassen. Die Kosten hierfür sind gut angelegt, weil ein teurer Rechtsstreit unter Umständen vermieden werden kann. Ist der Gang zum Gericht unausweichlich, ist fachlich kompetente Vertretung sowieso angezeigt.

(erschienen in Brandenburger Wochenblatt am 25.06.2003)

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