Mietminderung auch später möglich - neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Mit einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Mieter zur Mietminderung gestärkt.

Tritt während der Mietzeit ein Mangel (z.B. Lärm oder Schimmel) auf, mußte der Mieter bislang schnell reagieren, um seine Rechte auf Mietminderung zu wahren. Neben der Anzeige des Mangels beim Vermieter mußte der Mieter spätestens binnen sechs Monaten seine Mietminderungsrechte geltend machen. Wer über diesen Zeitraum hinaus trotz des Mangels vorbehaltlos die volle Miete weiter zahlte, verlor das Minderungsrecht wegen dieses Mangels auch für die Zukunft.

Der BGH hat nun entschieden, daß diese frühere Rechtsprechung seit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 nun nicht mehr zutrifft (Urteil vom 16.07.2003, Az. VIII ZR 274/02). Wenn ein Mieter einen Mangel dem Vermieter angezeigt hat, verliert er sein Minderungsrecht nicht mehr automatisch nach sechs Monaten weiterer vorbehaltloser voller Mietzahlung. Wenn der Vermieter den Mangel nicht abstellt, kann der Mieter auch später noch mindern.

Das Urteil gilt aber ausschließlich für nach dem 01.09.2001 fällig gewordene Mieten. Für die Monate und Jahre davor ist die Minderung nach wie vor verfallen. Außerdem hat der BGH klar gemacht, daß auch nach der neuen Rechtsprechung die Minderung verfallen kann. Der Mieter kann die Minderung verwirken. Das kommt in Betracht, wenn er übermäßig lange mit der Minderung wartet (mindestens über ein Jahr). Im konkreten Einzelfall kann die Frist aber doch länger sein, wenn weitere Umstände hinzutreten, z.B. weil der Vermieter immer wieder Mängelbeseitigung angekündigt hat, den Mangel aber nicht abstellen kann.

Tritt an der Mietwohnung ein Mangel auf, ist dieser also wie bisher, unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen und dieser zur Abhilfe aufzufordern. Für den Zeitraum vor der Mangelanzeige ist weder nach alter, noch nach neuer Rechtsprechung eine Minderung zulässig. Um das Mietverhältnis nicht zu sehr zu belasten, kann der Mieter mit einer Minderung jetzt aber etwas länger warten. Der Vermieter hat so Gelegenheit, den Mangel zu beseitigen.

Allerdings ist zu beachten, daß der Mieter neben der Mängelanzeige die Vornahme der Minderung gegenüber dem Vermieter ausdrücklich anzeigen muß. Für die Monate der "Überzahlung" zwischen Mängelanzeige und Geltendmachung der Minderung kann die "Überzahlung" nicht zurück verlangt werden, wenn die volle Miete trotz Kenntnis des Mangels und des möglichen Minderungsrechts vorbehaltlos bezahlt wurde (§ 814 BGB).

Wer seine Rechte sichern will, zeigt daher den Mangel sofort nach dessen Auftreten dem Vermieter an und erklärt die Miete nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung des Minderungsbetrag zu zahlen. Der tatsächliche Abzug einer Minderung kann dann noch etwas aufgeschoben werden.

Es ist ratsam, das Vorgehen mit einem Rechtsanwalt zu besprechen, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein Mangel vorliegt und ob dieser zu einer Minderung in welcher Höhe berechtigt.

(erschienen in Brandenburger Wochenblatt am 27.08.2003)

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